今日（12日），江北嘴财经获悉，全球领先的房地产服务营运商戴德梁行发布了重庆2018年上半年房地产市场报告（以下简称“报告”），报告认为，联合办公助力了写字楼市场突围；旅游业为商圈发展提供新方向；商品住宅市场供不应求，成交均价稳步上涨。
江北嘴财经/摄
甲级写字楼空置率首降至40%以下
受竣工验收、运营决策等因素影响，原计划上半年入市的写字楼项目交付时间受到推迟。2018年上半年，甲级写字楼市场租赁成交活跃，在没有新增供应的情况下，空置率保持下行趋势，截止到二季度空置率下降至39.6%，是至2015年以来首次降至40%以下。
吸纳量方面，上半年累计吸纳量达到96,873 平方米，渝中区和江北区作为甲级写字楼发展双核成为市场成交的绝对主力。空置率连续下降，以及市场去化良好，令租金出现小幅上涨，至每月每平方米90.4元，回调至2017年年初水平。
但报告也认为，当前供大于求的整体格局并没有得到本质上扭转，业主积极寻求新的去化模式；同时，鼓励创新政策的发展战略激发大众创业热情，在互联网和共享经济蓬勃发展的助推下，重庆联合办公市场加速发展，SOHO 3Q、楚峰和MFG表现出强烈的拓展势头。戴德梁行重庆企业服务部、写字楼部助理董事刘洋表示，在过去四年内全市中小企业以每年平均6万户的速度增加，截止到2017年数量达到72.7万户，数量庞大的中小企业为联合办公市场未来发展打下良好基础。而联合办公市场的发展壮大将为写字楼业主提供更多去化方式，通过引入联合办公品牌或者与品牌合作从而减少存量、降低招商和运营成本，预计未来将会有更多品牌进入市场。
来源：戴德梁行研究部
虽然近期写字楼市场多项指标有所改善，但部分业主对于后市依然持较谨慎态度，写字楼推迟入市的可能性依然存在。报告认为，预计下半年供应面积为36.9万平方米，短期内甲级写字楼市场空置率仍需面临进一步走高的压力；虽然上半年租金出现触底反弹走势，但鉴于市场对于租金反应较为敏感，同时写字楼基本面尚未扭转，租金低位盘整可能性较大。
旅游业快速发展影响商业新格局
报告分析认为，重庆凭借特殊的地理特征受到外界的关注，有关本地风貌的线上短视频传播火爆，产生众多网红景点，游客人数快速增长拉动商圈消费，促进零售市场良性发展，整体市场空置率保持下降走势。今年上半年，位于江北区的天和里和位于渝北区的爱融荟城相继开业，为市场带来15.3万平方米新增供应，市场存量增至388万平方米。
城市能级不断提升，消费能力稳步增长令重庆商业市场受到越来越多国际品牌青睐，近年来新增高端购物中心成为这些品牌的优先选择，而购物中心亦借机进一步深化业态改造、品牌升级，如Diptyque Boutique、Delvaux亦在重庆 IFS国金中心开出新店。同时，凭借年轻消费者对健康、便捷的餐饮模式的偏好，依托互联网提供服务支持，轻食简餐、新式茶饮发展迅速，如：奈雪の茶在重庆IFS国金中心、龙湖源著、龙湖北城天街接连开店。
随着城市发展进程的推进，重庆商业“多中心、多组团”格局正逐渐形成，而作为世界上发展最快旅游城市带来的红利正深层次影响着商业格局，为各商圈在差异化发展中提供新方向。其中，渝中区依托丰富都市旅游资源，大力发展新业态的同时引入文旅、休闲业态等商业：当当首家线下旗舰店、重庆首家哈根达斯旗舰店、Line Friends、西南地区首家19Tea、超级物种、丰趣海淘Wow哇噢全球精选店入驻国泰Park108；星巴克黑鹰臻选店入驻协信星光广场。报告认为，在重庆打造旅游业发展升级版的号召下，拥有旅游资源的区域应该因地制宜在商业发展上寻求新的突破，将商业和旅游紧密结合起来。
戴德梁行重庆商业地产部高级助理董事唐正艺表示，展望下半年将迎来26万平方米新增优质购物中心，其中位于新兴商圈的弹子石华润万象汇的开业将引领该板块商业进一步升级，目前该板块已汇集长嘉汇购物广场、泽科星泽汇等购物中心。此外，两江国际商务中心于6月开工建设，预计未来将建成360万平方米的大商圈，将对全市商业格局带来重大影响。
商品住宅市场供不应求，成交均价稳步上涨
2018年上半年一手商品住宅市场供应放量，达到1281.8万平方米，较上年同期增长70.3%。成交方面，上年成交面积为1309.8万平方米，较上年微跌1.45%。但整体而言，市场延续了2016年下半年开始的火热势头，市场依然呈现供不应求势态。热点板块住宅开盘售罄，一房难求的情况仍然存在。今年以来一手商品住宅成交均价逐月稳步增长，上半年成交均价达到每平方米11,002元，较去年同期上涨27%。
来源：戴德梁行研究部
近期，关于房地产调控政策密集出台，从增加住宅土地供应、增加住房有效供给、通过大数据实施商品住房价格精细化监测以及引导人口合理分布、大力发展租房市场，要求各部门协同配合进一步加强市场调控，揭制炒房，鼓励开发企业提高销售节奏，加快资金回笼等多个层面对重庆房地产市场进行深度调控。报告指出，这表明政府对于揭制炒房，保证房地产市场平稳发展的态度坚决；同时，也表明重庆房地产市场进入综合性调控期。未来，不排除政府出台限购等更严厉政策。
戴德梁行重庆公司总经理魏晓龙认为，展望下半年，随着住宅供应量在新政影响下逐步增加，市场供不应求势头有望得到缓解；价格方面，住宅市场需求保持旺盛、前期土地价格持续上涨构筑房价安全边际，但考虑到未来可能的政策因素，下半年价格涨幅或将在一定程度上得到抑制；从区域来看，渝北区和巴南区持续发力，继续成为住宅市场供应和成交主力。