沿用传统“高杠杆”运行模式发展的中小型房企，正在逐步进入“寒冬期”，面临生死考验。
继今年3月发生的重庆典雅地产破产案后，又出现一起重庆本土老牌房企破产案。4月26日，曾多次入选重庆市民营企业五十强和房地产开发项目五十强的重庆银星智业(集团)有限公司（以下简称“银星智业”）进入破产程序。
纵观房地产市场，此前被炒得沸沸扬扬的楼市“小阳春”难以为继，在楼市调控频率明显增长及市场本身压力的背景下，自4月份以来，市场降温势头就已显现。
图/江北嘴财经
楼市调控“加码”
楼市“小阳春”来也匆匆，去也匆匆。在3月楼市出现“小阳春”，房价、地价出现波动后，4月各地楼市调控政策再次密集发布。
据中原地产研究中心统计，4月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，政策频率相比一季度骤然提升，环比上涨300%。
其中，合肥、北京、长沙、西安、丹东等市场波动较大的城市出台了下调土地最高限价、国管公积金贷款“认房又认贷”、暂停二套房契税优惠、启动住房公积金“资金流动性风险防控一级响应”、限购限价限售等政策收紧；成都、大连、东莞、南宁等地对住房公积金提取政策进行规范。
此外，中央政治局会议再次强调“房住不炒”定位不动摇；住建部对一季度房地产市场运行情况开展专题调研并对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示；自然资源部重新强调商品住宅用地“五类”调控目标；银保监会官网发文称继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。
进入5月，严控的势头仍在延续。
5月6日，国家发改委针对此前放宽落户引发的调控放松猜想给出明确回应，放宽落户不等于放松对房地产的调控，“房住不炒”定位必须坚持、不能动摇。5月10日，央行有关负责人明确表示，房地产调控和房地产金融政策的取向没有改变，2019年人民银行还将继续坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。
5月11日，此前异常火热的苏州楼市被按下了“暂停键”。苏州市政府出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。
可见，从整体看来，楼市调控“从严”的趋势依旧不变。
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市场退热
随着调控政策的收紧，被市场人士期待的楼市“小阳春”，并未如约而至，而是呈“降温”趋势。
近日，多家机构发布4月楼市销售数据。贝壳研究院的统计显示，4月一线城市的二手房交易量普遍略低于3月，成交周期仍然较长。由于二手房占据这些城市交易的主流，因此该数据能在一定程度上反映出整体市场的变化，4月份市场并没有延续“小阳春”的热度，链家二手房实时交易量甚至出现了20%-30%的环比下降。
克而瑞研究中心的统计数据显示，4月全国28个重点城市整体成交2344万平方米，同、环比均降2%，自一季度以来的回升势头没能保持。
此外，5月的开局也遇冷。据克而瑞监测数据，“五一”期间，40个重点监测城市累计成交161万平方米，同比下降55%。各线城市成交量皆有回落，二线城市下降68%，同比跌幅居首。
对于楼市成交不振的原因，江北嘴财经认为，楼市在经历了前期房价攀升与投资退潮之后，进入了明显的需求疲软期，加之棚改货币化安置等利好政策的收紧，购房者观望情绪加剧，在后期供应增加、政策松绑等多重因素影响下，买家情绪将更为乐观，购房行为也将逐步回归理性。
重庆房企现倒闭潮
一边是楼市的风光不再，另一边则是中小房企受制于土地、资金、政策等资源限制，生存压力越来越大。
江北嘴财经了解到，4月2日，银星智业以其不能清偿到期债务为由申请破产重整。4月26日，申请被重庆市第五中级人民法院受理。
据悉，银星智业于上世纪九十年代年创立，曾控股上市公司东方银星，东方银星借壳一家以冷藏冰柜为主业的国有控股公司河南冰熊股份上市，但处于多年亏损的ST状态。经过多年的发展，银星智业涉足领域遍布房地产开发、星级酒店经营、物业管理、广告、商贸、旅游资源开发等。公开资料显示，银星智业旗下曾拥有四家房地产公司、一家上市公司、一家国家一级物业管理公司、一家建筑公司、一家监理公司等多家子公司，鼎盛时期集团总资产逾30亿元。
该公司提交的《资产负债表》显示，截至2018年8月31日，公司资产总计104777.09万元，负债总计118614.76万元。重庆市第五中级人民法院认为，该公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，其重整具有一定必要性和可行性，符合破产重整的受理条件。
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潮水退去，豪强厮杀，集中度迅速提升的房地产行业正在上演优胜劣汰，一些如银星智业的开发商倒在了这场惨烈战役中。
其实，银星智业已是今年第二家申请破产的渝籍开发商。今年1月，中国裁判文书网发布中诚信托的系列裁判文书，被告为重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称“典雅地产”）。作为重庆本土老牌房企，成立于1995年的典雅地产，曾连续11年被评为重庆市巴南区纳税大户。公开资料显示，其负债高达65亿元，此外，受典雅地产破产重整影响的，还涉及14家银行、11家小贷公司、4家信托公司、5家投资（商贸）公司、3家房地产公司、55个自然人以及数百个材料（工程）类的公司。
而从去年开始，重庆房地产市场就开始上演本土房企的倒闭潮。去年，重庆市宏兴科旺置业有限公司、重庆市东科实业有限公司、重庆国维定益投资有限公司以及被称为重庆市场“地产黑马”的重庆喜地山集团等4家重庆房企先后宣告破产。
值得一提的是，上述6家重庆房企破产的原因均为资金链断裂。江北嘴财经认为，因融资困难，资金链承压，房地产行业正进入“优胜劣汰”的“大洗牌”阶段。
“寡头化”发展趋势加强
尽管房地产市场会有小幅度的起伏，但房地产黄金周期的消退却难改大势。
近日，2019中国房地产百强企业研究成果（华东）发布会的研究报告显示，百强房企淘汰率达到82%，市场份额提升至近六成，总资产均值增长76倍，百强企业土地储备总建面均值增长近8倍，营业收入均值增长近48倍，净利润均值增长近68倍。2018年百强企业资源加速向优势企业聚集，梯队分化明显。
业内人士指出，当前的房地产市场会在现有的规模上维持相当长的时间。但无论行业整体还是企业个体，都会面临增长的“天花板”，房地产市场格局将朝着“寡头化”趋势发展，中小房企将走向市场边缘，90%的中小房企会退出地产项目，哪怕一些比较知名的中小房企也难逃其命。
克而瑞公布的榜单显示，2018年，3000亿以上阵营已达6家，排名前十房企门槛超2000亿，破千亿房企共30家，前50房企门槛近550亿元。规模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力，市场份额越来越高；很多中小型房地产企业因为资金、拿地等方面的限制，在行业内举步维艰，最终挺不过行业内的“寒冬”。
以重庆为例，在2019中国品牌网最新出炉的重庆十强房企排行榜中，除了龙湖和金科，基本已看不到重庆本土房企的身影。
此外，根据重庆市房地产业协会发布的2018年重庆市主城区商品房销售TOP20房企榜单显示，2018年融创在重庆销售排位第一，已远超龙湖、金科这些本土房企。
江北嘴财经认为，随着房地产市场格局的变化，负债率高、融资困难、债务集中到期、销售不畅导致资金回笼慢等问题逐一显现，部分房企曾经的“高负债”、“快周转”模式已难以为继，部分中小型房企或将加速退出市场。