长租公寓市场政策风起，如何谋动？为深入解读长租公寓市场的布局、机遇、痛点和展望，本期江北嘴财经微访谈邀请到了房企代表——保利公寓管理有限公司西南区域总经理邓峰先生，顾问代表——仲量联行重庆商业地产部企业服务负责人刘蕤先生和专家代表——重庆社科院城市发展研究所、副所长彭劲松先生带来深入解读。
受访嘉宾
主持人
以下为本期节目的精彩内容（有删减，详细版请见视频）：
江=江北嘴财经
（主持人：江北嘴财经、《江北嘴》杂志主编助理 袁梅）
邓=保利公寓管理有限公司西南区域总经理邓峰
刘=仲量联行重庆商业地产部企业服务负责人刘蕤
彭=重庆社科院城市发展研究所副所长彭劲松
应势而生，顺势而进
江：在房地产系列调控及租购并举和租售同权等政策大背景下，对长租公寓市场有怎样的影响？
彭：在我们国家商品房市场当中，始终存在两个板块，即销售板块和出租板块。但是坦率地说，在我国的各大主要城市当中商品房的销售市场如火如荼，但租赁市场，应该还算是起步阶段。以重庆市为例，重庆主城区的房源，只有约20%用于租赁市场，加上公租房，大约在27%。同样的情况在美国、日本 、欧洲等就不一样了，据我所掌握一些数据，估计这个比例达30%-40%左右。随着我们国家各城市房地产调控的不断加码，加之租售同权、租售并举这个背景下。个人感觉到有两个信号：一是顶层制度设计上面，对住房租赁市场有了更好的重视；另外就是随着租售并举、租售同权两个层面政策不断推进租房租赁市场的健康向前发展。
邓：有了中央大方向的政策后，对房企来说有几个具体好处：第一是我们项目的合规性方面，可能曾经会有一些模棱两可，且不同的城市在政策上还有所差异，现在政策明确后，我们也有信心，一定会越来越向好；第二是关于税收上，我国的房产税是比较高的，再加上，此前公募REITS没有放开之前的话，退出前都会比较艰难，现在有几个试点城市对自持经营的房产税有所优惠，这是利好；另外就是水电气等民用费用的征收标准，以前大都是用商业用途来运营的，而实际上是居住用途，这个差别很大，最终受到影响的还是客户。同时，从客户的角度来说，即需求端也是有利好的，对高品质公寓租赁需求的客户，以前市场上没有这种产品，而现在填补了这个空白。
刘：实际上在消费的承销方面，到2020年的时候，20岁到40岁这个群体已经占据整个销售群体结构的很大一部分。我们研究这些人的生活和工作特点后发现，其实尤其是90后、00后，他们更愿意选择更加时尚、灵活，更具有社交属性的工作和生活场所。长租公寓的兴起，是居住领域的一个新的探索，也是消费理念上的升级。另外从城市化的角度来讲，实际上长租公寓现在做的事情就是，将原有的不是非常合理的一个物业进行更优化的处理。总之，长租公寓是一个应势而生的一个产品，我们觉得前途也非常光明。
江：结合重庆本地情况，重庆目前的长租公寓市场是怎样的格局和发展模式，重庆有大量的公租房项目，长租公寓市场的机遇何在呢？
刘：我们研究部的数据显示，在市场上已有的长租公寓房间数量大约是1700间，在建即将交付的大约1400间，这些大致分为高端、中端、中低端三个档次，重庆目前大量集中的是中低端档次。价格区间的话，中低端是在4000元及以下，中档是在4000元到10000元，高档是10000元及以上。我们认为长租公寓的机会就在中端市场，相对来讲，它比高端市场更有性价比，比低端市场更有服务品牌质量保证。我们认为价格在4000到10000这个区间的长租公寓，是将来市场一个机会点。
邓：重庆是新一线城市，基本上全国市场比较火热的一些共性特征它基本上都具有。共性上来讲，包括每年大学生毕业新生和青年人才就业的普遍数据还是比较高，同时现在年轻人晚婚趋势、租房周期变长等趋势越来越明显。现在出现了青年人才从一线城市往二线城市转移的趋势，作为网红城市，重庆发展快速，对青年人才的吸引力越来越大。所以总体来看，重庆的市场潜力还是非常大的。关于说公租房这个问题，我们的客户受众不一样，大概会分成几类：最顶端的，外派高管的长租公寓的产品；第二层，叫黄金单身，他们在事业上、在财富上都有一定的基础，他们会需要去琐碎化，需要“一揽子”服务；第三层是青年精英，他往往工作可能三年以上，收入、职位会比一般的年轻人更突出，再往下是职场新生。我们跟现有公租房可以说是有差异化的，不存在直接竞争。
彭：目前重庆市场的模式，主要有两个：一是开发商自持，利用重资产的运营方式；还有一种是中介机构，实际上就是代租这种轻资产模式。代租的较多，但总体运营得好的不多。自持这种重资产的模式，从市场格局来看，还处于一个萌芽的阶段。公租房的发展和长租公寓的发展实际上是住房租赁市场的两个方向。重庆为公租房所面对的低收入群体的住房需求得到了保障，但对于中高收入群体的高端需求并没有得到很好的满足，因此，长租公寓在中高端这个区域的发展还有很长的路要走，它的机遇和市场空间还没有被充分打开。
江：保利在长租公寓的布局和市场的反响情况怎样？保利下一步的布局和目标又是什么？和其它长租公寓品牌相比，保利又有哪些竞争优势呢？
邓：相较于万科、龙湖，保利的长租公寓起步相对比较晚，前两年有做过一些尝试，但真正发力是在十九大之后。任何一个企业在布局一项事务的时候，最基本的是要满足客户的需求和资本的回报这两个基本的诉求。对保利而言，除了满足我们的客户的需求和资本的回报要求，还有积极要响应政策的央企责任。十九大后，对于住房租赁的政策方向明确，这给了我们放手去做的决心。从业务角度来说，我们会轻重资产搭配。在轻资产方面，我们会对整租回来的项目做二次开发，对其功能、动线、外立面等全部重新开发。在重资产布局上，我们也会阶段性的去把握一些机会，会考虑在城市核心地段的核心资产进行重资产布局。虽然说这些重资产捏在手上前期的3、5年，可能会有一些压力，但随着公募REITS的打开，和国家政策的支持，对长租公寓或者整个不动产市场来说，都是一个机会。哪怕这前期的3、5年没有退出，我们也可以通过发行ABS等金融手段进行融资发债。同时，我们还可以通过银行获取利率较低的租赁贷款，这给予了我们一定的过渡期。等到时机成熟，我们再发行公募REITS。
江：长租公寓是重资产行业，而重资产行业前期投入是非常高、利润非常薄的，从长远来看的话长租公寓的盈利模式到底在哪里？
彭：我认为长租公寓市场还是一个蓝海市场的开端，盈利模式还不成熟。首先，长租公寓是一个重资产投资，它的运行成本相对较高，基础收益来源于租金，但仅靠租金来覆盖运行成本，将非常困难。但当长租公寓发展到一定的规模，拥有了比较充足的、高质量的客户群体，可以为他们提供高质量的附加增值产品和服务，这也会带来盈利。同时，资产的本身是在增值的，长租公寓作为重资产，未来，也可以把它做成金融产品进行经营。总之，在多元化的原理汇集中，通过不断的摸索，长租公寓的盈利模式将逐步清晰起来。
邓：长租公寓的运营属于不动产的资产管理，是对不动产进行二次开发，有一定的资产增值。同时，我们在选取的时候往往会去找一些低于市场平均坪效的低效资产，然后通过我们的二次开发和运营，把它做成高于市场平均水平的资产，这一左一右，就会形成一个有空间的价值差。其次，现在政策在土地供应上的自持部分，从源头上做产品设计规划时就已将运营的模式考虑出来，这对运营的品效提升将带来很大的帮助。最后，在我们内部看来，长租公寓既有不动产的属性，也有互联网的属性，即需要抢流量和抢入口，当有大量的、稳定的、高质量的流量产生后，这也将为我们带来盈利。另外，长租公寓是不动产，就区位空间来说，占据的是核心枢纽地段的核心资源，当大量人流聚集的时候，就会有较多的需求，这时，用户需要什么，我就提供相应的产品，这也是房地产转型的一种模式。
刘：我认为除了好的产品和好的服务能吸引用户带来盈利外，长租公寓更能给大的地产品牌带来用户的品牌体验意向，他们会习惯性的选择一个品牌，或选择一个与品牌相关的服务产业。
江：长租公寓的运营主体都发行了与住房租赁相关的证券化的产品，其中也包括保利，融资如何转化和推动保利租房租赁的发展？
邓：在证监会的支持下，在社会责任和政策支持的驱动下，保利实现了这种尝试。当时我们发行了50亿的储架式，第一期装了17亿的资产，后面还有30多亿的空间。从业务本身而言，这也是一个融资方式之一。但保利的企业信用好，发行成本相对更低。之前市场上一些公寓项目或者房企也做过这样的尝试，但有些主体信用不够，需要找第三方的担保和增信，拉高成本。他们发行的基础资产目前的市场上出现的有几种，第一种是租约合同，但是合同可以毁约，会有更大的不确定，对应的其发行成本更高；第二种是应收账款，这个要相对要更稳定一些，风险更低，成本也更低一些。而对保利来说，这就是一个正常的融资手段，成本控制在个位数。所以展望未来的公募REITS，它其实相当于是一个股权发行，是跟上市的逻辑类似的。此外，我们的另一个融资渠道来自于银行的贷款，从银行的角度来说，大家熟悉的个人住房按揭贷，但以企业为贷款主体的履约能力其实比个人更强，风险更低，同时，企业还有稳定的租金收益作为保障，因此，很多银行愿意为我们提供租赁贷款。
彭：长租公寓是重资产运行，完全依靠企业本身来发展不太可能。可以在前期介入金融工具进行培育。较低的融资成本对开发商及中介运营来说，都是一个利好。因此，在长租公寓发展的初期，多方的参与有利于市场的正常培育，有助于市场的良性的发展。
江：众多房企的布局为长租公寓项目的运营及政府的管理带来巨大的挑战，请从监管者、运营者及投资者的角度谈谈如何规范和推动长租公寓市场的长久发展？
彭：从监管的角度来看，美国、日本、西欧的一些国家都出台了相应的法律法规，国内的广州、杭州等城市也出台了一些针对性的政策，但重庆和他们相比还有一定的差距。我们可以学习国外的一些先进经验，出台一些具有引导性的、限制性的、保障性的政策，如在就业、子女教育、医疗、文化、科技、社会保障这些方面出台明确的保障性政策，从长远来说，将有利于重庆住房租赁市场的发展。
邓：对于监管政策方面，我认为，需要有完善规范的配套出台，来推动市场的发展，如可以通过税收减免、水电优惠等与利益挂钩的优惠政策，来推动相关主题的规范积极性，对于散户来说，可以通过强制的法规要求，规范市场的发展。
江：请谈一下对长租公寓行业的痛点和展望。
刘：我认为长租公寓的痛点就是来至于其怎么样做更好的服务及如何做到产品的标准化。对于展望，我认为，前景很大。
邓：从国家的层面来看，规范和鼓励的政策都已经出台了，但是从地方的层面，还需要一定的时间。我认为不同的企业所面临的痛点不同，大的企业关注的是盈利模式，但对于小的企业来说，虽然前景很美好，但苦于经营等各个方面的压力，可能活不过今天。
彭：我认为痛点有三个方面。一方面，长租公寓的运营及盈利模式还不是很清晰，还需要继续摸索；另一方面，整个长租市场的市场培育还处于初级阶段，消费者的认识程度不高，消费习惯和消费模式还没有培育起来。同时，在政策上，我们强调要租售并举、租售同权，但对于租赁市场的发展定位及方向还不清晰。如重庆在城市层面是否是租售并举，把我们的租赁市场和我们销售市场等量齐观、同等看待？在子女的教育、就业、社会基础的一些服务上是否与购房者一致？此外，对于中低市场的土地的供应，也不如销售市场灵活，土地使用方式、使用范围边界都需要在政策上进行优化。展望未来，随着中国房地产市场长效机制的建立，销售市场和租赁市场将会受到同等对待。城市发展的日益成熟，租赁市场的空间会慢慢展开、扩大，但这需要用顶层的设计和政策配套来保障。不久的将来，长租公寓市场将会迎来很好的机遇风口。