中国房地产市场经过去年的房住不炒、多城调控和租购并举后，这些变化会对2018年楼市有哪些影响？楼市的风险完全化解了吗？房地产投资趋势又将如何？本期江北嘴财经微访谈将为你带来关于“房地产金融的破与立”的深入解读。
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房地产金融的破与立
下为本期节目的现场实录：
江=江北嘴财经微访谈
（主持人：上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所负责人刘婵娟）
蒲=重庆大学经济与工商管理学院教授、博士生导师蒲勇健
何=第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部助理董事何勇
江：随着房地产税、租售同权、土地供给侧改革等政策的出台，房地产市场告别了短期剧烈波动，未来中国房地产政策与市场将会如何演变？
蒲：随着租售同权、共有产权等一系列房地产政策的出台，2017年成为近年来房地产调控政策出台最为密集的一年。为响应习近平总书记在十九大提出的关于“房子是用来住的，不是用来炒的定位”，去年，全国各地出台了230多起房地产调控政策。与往年的调控政策不同，本轮调控持续一年，调控力度大，是前所未有的，这说明了中央政府对新一轮房地产调控的决心。从房地产税到住房租赁，经过多年的调控政策试错过程，中央政府基本上找到了一种目标模式。而这也与中国目前的社会演变过程有关系，80后、90后、00后等年轻一代的人口流动性和职业不确定性较强，租房成为首选。此外，目前地方政府已经不再将房地产作为政府经济发展考量的重要指标来做了，现在的经济状态逐渐由拉动内需向民生转移。所以，在各方面因素的作用下，今年的房地产市场基本上将呈现平稳的发展态势：需求还是有，但是房价不太可能出现大涨大跌的情况。
何：大众普遍认为目前出台的调控政策忽短忽长，房价可能还是会猛涨。其实，去年十九大过后，已经把住房问题提升为核心问题，一系列调控政策出台后基本形成了一种长效机制，解决房地产税、租售同权等问题的核心还是解决土地供给侧改革的问题。随着租售同权的实施，房地产已经不再作为地方政府唯一的财政收入或地方GDP增长的唯一途径，更寄托于产业多元化发展，长效机制的建立可以作为未来加强房地产调控手段的一种控制机制，我觉得是今年这个力度会加大。
江：上个月财政部长肖捷提出了关于房地产税的立法和实施，这些政策的提出能够抑制房价吗？
蒲：房地产税是一个广泛的概念：从房产的修建、出售、转让到用户持有等，都需要缴税。我们普通人关心的更多的是“物业”这个概念，有关财产持有税这部分。肖部长提出的房地产税主要是根据房产的估值来征税，而不是根据房产买卖时的价格来征税。房地产税的本质上是利益再分配的问题，而体现在房价上，普通人会认为，房产税的提出会导致房价下跌，房子买的越多，税收交的越多。其实，真实情况可能是，短期来看，买房者会因为房产税的征收，抛售房产，导致房价下跌；但是长期来看，反而是会涨。因为长期来看，地方政府会通过打造宜居城市环境，提升整个房产品质，大众买房需求加大，房价上涨，房产税征收越多，地方收入就会相应增加。既繁荣了经济，又提高了城市生活品质，总体来说，征收房地产税是一个向好的政策。
江：房地产税的征收对哪些人和哪些城市影响会更大呢？
何：对于房地产税来说，目前的政策宗旨是：立法先行，地方政府根据各自情况分步实施。从国外发达国家的经验来看，房地产税的征收有利于公共建设的发展，把税收用于公共教育和医疗，这个对大众来说是受益的。从政府层面来说，调控政策的出台，主要是为了抑制房价的猛涨猛跌，并非是为了完全抑制房价的上涨，而是要让房地产市场健康成长。从以上层面来说，对全国各地都是好的。但是，对于北上广深等一线城市的多持有房、高房价房屋持有者来说，影响较大。现阶段，各地对于房地产税仍处于分步实施阶段，虽然有上海试行，但是房价依然在涨，力度还不够大。
江：房地产调控会不会陷入一种屡调屡涨的怪圈呢？
蒲：在房价调控政策的基础上，目前国有企业正在推行住房租赁的一些作为，将租赁住房整体打包做资产证券化，间接抑制房价的猛涨。毕竟推涨的一般都是房地产投机者，而不是刚需购房者。在满足了住房的需求以后，房价就不太可能出现屡调屡涨的现象。
何：习总书记在十九大提出了关于“房子是用来住的 不是用来炒的”的定位，以及将住房问题作为人民内部矛盾问题来看。因此，房地产调控推行的是一种可控、可健康的长效成长方向。
江：中国房地产市场如今面临的困境和问题主要体现在哪些方面？
蒲：导致房价高涨的一个比较根本的原因是地方政府此前将房地产当成一个经济产业来推，带动了市场投机的机会。从很多发达国家来看，对房子的定位基本是用来住的，属于民生保障，而不是经济指标。现目前出台的调控政策就是在调整这种观念，将房地产作为一个民生保障，而不是地方政府用来实现GDP的一个手段。而随着地方产业经济的转型，通过推动产业多元化发展，带动消费升级。其次是税制的问题，根据我的研究，发达国家征税更多的是征收的企业的利润税，而不是收入税。总体来看，今年预计将是中国房地产市场的转换点和分水岭。
江：房地产市场的未来走势如何？
何：首先是一线城市去库存，从市场上看，目前租售同权代表的是去库存解决途径的一个方向。例如万科、龙湖等开发商，通过改造旧的物业实现租赁化，解决了一线城市去库存的压力。此外是供给端的改革，地方政府寻求新的经济增长点和产业发展方向。从2017年经济利润增长上看，随着IT、智能化等产业多元化后，房地产已经不再是经济的第一增长点了。同时，随着房地产开发企业迎来转型期，中小型房地产开发商逐渐退出，未来的房地产开发将向集约化、专业化发展，开发商开始转型成为城市运营商，从使用角度上让物业实现利润最大化。
江：租住新时代下，住房租赁市场前景如何？房地产投融资发展的新趋势是什么？
何：在新的消费趋势下，租赁市场大有可为。政策支持下，房地产开发商也“有利可图”。万科作为第一个吃螃蟹的人试水长租公寓，紧随其后的是龙湖地产。目前龙湖的长租公寓品牌“冠寓”，接连落地成渝两地。从投融资上看，目前REITs的推出，很好的配合到租赁市场的发展，同时也解决了银行的资金问题。
注：以上嘉宾观点仅代表其个人立场，不代表江北嘴财经的观点及推荐。